5 tendências do mercado imobiliário para 2019

Trabalho diretamente com imóveis, e já percebi algumas mudanças na economia. O movimento de melhora está fazendo surgir algumas tendências do mercado imobiliário para 2019.

É interessante que você esteja atento a todas essas novas oportunidades que estão surgindo para aproveitar esse momento de saída da crise e conseguir fazer bons negócios.

Para ajudá-lo a visualizar o otimismo que tomará o mercado imobiliário no próximo ano, criamos uma pequena lista com algumas das principais tendências. Confira!
1. Facilidade de crédito para financiamento

A taxa Selic, Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, é a principal norteadora das operações de crédito no país e, como parte da estratégia para tirar o Brasil da crise, o governo adotou uma postura de queda do indicador.

Como esse índice também é utilizado como taxa básica de juros, a sua diminuição tem um impacto direto sobre a oferta de crédito imobiliário, permitindo um melhor negócio para o consumidor, que terá mais chances de obter um financiamento a juros menores.

No ano de 2018, a taxa Selic chegou a 6,5% no primeiro semestre e podemos esperar que se mantenha em um patamar baixo durante o restante do ano e também para 2019, uma vez que a economia está reagindo bem.

Essa diminuição na taxa de juros pode voltar a atrair os investidores para a poupança, já que ela está mais bem cotada, e trazer de volta o otimismo das famílias para poupar seu dinheiro.

Isso faz surgir muitas pessoas interessadas em adquirir a casa própria. Uma dica é ficar atento às oportunidades disponibilizadas pelos bancos e financeiras, que estarão com taxas muito baixas para repassar aos seus clientes.
2. Ampliação do programa Minha Casa, Minha Vida

Lançado em 2009 pelo Governo Federal para auxiliar os brasileiros na aquisição da casa própria, o programa de habitação minha casa minha vida já está em sua terceira fase e sofreu algumas mudanças que podem ajudá-lo.

Em seu início, o objetivo era auxiliar apenas famílias de renda muito baixa, o que acabou deixando parte da população descoberta pelo programa e sem a possibilidade de adquirir sua casa própria, uma vez que os preços dos imóveis também subiram.

Visualizando esse problema, o Governo Federal foi aperfeiçoando o programa habitacional, que sofreu mudanças em suas regras. Hoje, famílias com renda bruta de até R$ 9 mil reais podem ser beneficiadas.

Além da ampliação do público-alvo do programa, o teto para os imóveis também subiu em algumas partes do país, buscando se adequar ao mercado regional e à valorização, além da inserção de imoveis usados.

Dessa forma, trabalhar com imóveis nessa faixa de preço pode ser um nicho que terá uma grande procura em 2019, uma vez que diversas famílias que ficaram de fora das primeiras fases do programa vão querer aproveitar a oportunidade.
3. Queda da inflação

A inflação é um dos principais vilões do mercado imobiliário, pois mina a confiança do consumidor, fazendo com que ele desista de compras a longo prazo, como a aquisição de uma casa.

O aumento da inflação, sofrido pelo nosso país nos últimos anos, é um dos responsáveis pela queda na venda de imóveis e pelo esfriamento do setor que, antes, estava superaquecido.

Contudo, estamos vivendo um ciclo de recuperação e espera-se que a inflação não ultrapasse 4,3% no ano de 2018 e mantenha-se abaixo da meta em 2019, criando um cenário muito positivo para a economia.

Nesse ambiente, o setor de construção civil, principal responsável por fornecer novos produtos para o mercado imobiliário, pode atrair novos investidores, estimulando a compra de imóveis.

Sendo assim, as construtoras lançam novos empreendimentos imobiliários e movimentam ainda mais a economia, permitindo que as imobiliárias tenham mais produtos com os quais trabalhar.

Com um maior número de ofertas no mercado e queda de preços, é possível conseguir melhores condições e taxas de juros para os seus clientes e, com isso, fechar bons negócios, que possam deixar consumidores satisfeitos.
4. Aumento da confiança do consumidor

Estamos em plena recuperação econômica e a palavra crise já está deixando de ser conversa obrigatória em todos os lugares. Com isso, a confiança por parte dos consumidores está voltando e a ideia de comprar uma casa própria também.

A queda das taxas de juros, as ofertas melhores e a mudança de regras do minha casa minha vida acabam tendo um impacto direto sobre o otimismo do consumidor, que vê, no mercado, novas oportunidades para investimento de suas economias.

Esse é um momento em que as imobiliárias devem dobrar seus esforços de atração, visando a conquistar esse consumidor otimista e a auxiliá-lo na busca por um imóvel.
5. Utilização de plataformas digitais

As plataformas imobiliárias são um dos movimentos disruptivos mais interessantes do mercado e surgiram graças à transformação digital que vem acontecendo em nossa sociedade.

Esses market places oferecem uma experiência totalmente nova ao consumidor e podem ser uma ótima maneira para que as imobiliárias possam se reinventar e alcançar seu público-alvo.

Algumas tecnologias, como a realidade virtual, permitem que o cliente faça um tour de 360º por toda a propriedade sem ter de sair de sua casa, poupando tempo dos dois lados, do consumidor e do corretor. Sendo assim, agenda-se uma visita real apenas para imóveis que agradaram mais o comprador.

Essa é apenas uma das possibilidades, sendo que ainda podemos contar com atendimento exclusivo e online, cumprindo, assim, com todas as expectativas dos clientes de sua imobiliária e com a necessidade de rapidez do mundo moderno.

As plataformas imobiliárias também permitem criar uma integração entre sites e software especializados, facilitando o trabalho dos corretores para vender imóveis de forma rápida e simples e atendendo vários clientes ao mesmo tempo.

Algumas das plataformas existentes ainda são munidas de software de simulação de crédito para auxiliar o cliente a verificar quais as condições e formas de pagamento existentes.

Essas são algumas das principais tendências do mercado imobiliário para 2019 e, para se destacar e fechar mais negócios no próximo ano, é fundamental que você esteja atento a todas elas, buscando aproveitar todas as oportunidades.

fonte: https://blog.movingimoveis.com.br/confira-5-tendencias-do-mercado-imobiliario-para-2019/

VAI INVESTIR NO MERCADO IMOBILIARIO? Então Leia Isso Antes de Investir.

1# O mercado imobiliário é diferente

 Muitas pessoas investiram em imóveis ao longo dos últimos anos, algumas ganharam muito dinheiro, outras não. No entanto, uma coisa certa, essa pessoas aprenderam muito sobre como o mercado funciona e puderam acompanhar todo o ciclo de alta e, mais recentemente o ciclo de baixa.

Você pode colocar seu dinheiro em empresas do setor de consumo, do setor de energia, em títulos bancários e até na poupança.

Então porque alguém escolhe investir no mercado imobiliário ao invés de investir em outras coisas?

A resposta é que o mercado imobiliário bem diferente de todos esses exemplos de investimento.
E é muito importante conhecer bem cada uma dessas particularidades:

A. Alta Dependência de Crédito

Uma coisa é você fazer uma compra em um supermercado, ou pagar sua conta de luz, outra é comprar um imóvel, certo? Isso acontece com todas as pessoas, já que um imóvel é algo muito mais caro do que qualquer outros bens que as pessoas ou empresas possuem.
Sabe qual é a consequência disso?
As pessoas precisam crédito para comprar imóveis. Ou seja, precisam pegar dinheiro emprestado por meio de financiamentos para poder pagar. Se o crédito disponível na economia aumenta, a demanda por imóveis também aumenta, se o crédito encolhe, menos pessoas vão poder comprar imóveis.
Por sua vez, você já deve saber que o que controla o crédito disponível na economia é a taxa de juros. Quanto mais alto os juros, mais caro fica o crédito e menos pessoas podem ter acesso a ele.

B. Proteção Contra a Inflação

Imóveis são uma ótima maneira de proteger seu dinheiro da inflação. Por ser um ativo real, o valor real do seu investimento também está protegido.

C. Baixa Liquidez

Um imóvel não é algo que se vende de um dia para o outro, a menos que você esteja esteja pedindo um preço muito abaixo do mercado. Por conta disso, o dinheiro investido fica imobilizado e não pode ser usado rapidamente caso seja necessário.

D. Os Ciclos São Longos

Todo mercado tem seus altos e baixos, mas no mercado imobiliário estes movimentos demoram mais para acontecer. Mesmo as variação rápidas levam pelo menos alguns meses para acontecer.
Isso acontece pelo motivo citado na letra A; em geral, os juros não mudam tanto de um mês para o outro.

2# Existem Diversas Maneiras de Investir

Não pense que são só casas e apartamentos que existem no mercado imobiliário.
Na realidade, estes ativos são só uma pequena parte de todos os investimentos disponíveis para você investir. Somente na bolsa de valores existem empresas que operam em diversos setores, como:

• incorporadoras de imóveis residências,
• construtoras de imóveis corporativos,
• operadoras de shopping centers,
• fundos imobiliários,
• etc.

E o momento de investir em cada um destes investimentos também varia muito. Não pense que todos estes investimentos vão valorizar ou desvalorizar igual ao longo dos ciclos de alta e baixa do mercado imobiliário.

Vamos entender algumas das áreas deste mercado:

A. Incorporadoras Residenciais

O principal mercado consumidor destas empresas são pessoas, que precisam de financiamento para poder comprar o produto que as construtoras oferecem (apartamentos).
O desempenho destas ações está totalmente relacionado ao volume de crédito na economia. Como no Brasil o déficit habitacional ainda é alto, o problema não é a demanda e sim o acesso ao produto, que só é viabilizado por meio de crédito.
Veja o gráfico da MRVE3, que está altamente correlacionado com os ciclos de expansão de crédito (2004 a 2008) e queda no crédito de (2010 até 2015).

Algumas empresas deste setor:

• Cyrela (CYRE3)
• MRV (MRVE3)
• Brasil Brokers (BBRK3)
• Even(EVEN3)
• Eztec (EZTC3)

B. Propriedades Comerciais

Enquanto que as incorporadoras e construtoras constroem o imóvel para vender, outras empresas compram (ou constroem) imóveis para alugar. Enquanto vão acumulando e negociando propriedades conforme as condições de mercado.
O que impacta o valor de mercado destas companhias é muito mais em quanto seus imóveis são avaliados do que as potenciais vendas futuras (como no item A). Por sua vez, o valor dos imóveis cai quando a taxa de juros aumenta, uma vez que outros investimentos tornam-se mais atrativos.
(Se você ainda não entendeu a dinâmica de porque o valor dos investimentos cai quando os juros aumentam: leia este artigo).
Algumas empresas deste setor são:

• BR Properties (BRPR3)
• São Carlos (SCAR3)

C. Shopping Centers

Estas empresas estão com parte de suas atividades relacionadas ao mercado imobiliário, já que sua receita provém de locação de imóveis, e parte relacionada ao setor de consumo, uma vez que seus clientes dependem de vendas no varejo para pagarem aluguel.
Embora o valor de mercado dessas empresas possa variar de acordo com o valor de seus ativos imobiliários (seguindo o mercado imobiliário), sua receita está mais relacionada ás variações no setor de bens de consumo por exemplo.
Algumas empresas deste setor:

• Aliansce (ALSC3)
• BR Malls (BRML3)
• Iguatemi (IGTA3)

D. Fundos Imobiliários

Já falamos muito sobre estes ativos aqui no Blog do Bússola, então não vou me estender muito neste aqui.
Estes investimentos são um mundo a parte e existem muitas coisas para aprender sobre eles. Algumas leituras mais do que recomendadas são:

• Como Escolher o Melhor Fundo Imobiliário
• Imposto de Renda em Fundos Imobiliários
• Imposto de Renda: Amortização de Fundos Imobiliários

E. Comprando Imóveis Diretamente

Quem mora em uma casa própria, já faz este tipo de investimento. No entanto vale lembrar que existem uma série de tarefas que devem ser feitas para manter seu imóvel, entre manutenção, registros e até recolhimento de impostos no caso de você aluga-lo.
Este tema também é um outro mundo inteiro de assuntos e conhecimentos, e comprar um imóvel diretamente não é fácil. Vou abordar esta questão detalhadamente em outro artigo, mas saiba desde de agora que investir diretamente em um imóvel na maioria dos casos não é a melhor opção para quem quer investir no mercado imobiliário.

3# Quadro Resumo Para Investir no Mercado Imobiliário

Faça o download do pdf do quadro resumo pelo formulário abaixo. Assim você poderá lembrar-se facilmente do que deve prestar atenção antes de investir.

 fonte: https://www.bussoladoinvestidor.com.br/hora-de-investor-no-mercado-imobiliario/

 

Fundos imobiliários: otimismo e atenção em 2019

Dólar de hoje, 25/01/2019 - R$ 3,77.

Passado recente edificante, futuro optimista pela expectativa de retomada da economia e início de um novo governo, aparentemente, mais alinhado ao liberalismo econômico. Esse é o cenário base para 2019 nos fundos imobiliários.

2018 foi um bom ano para os fundos imobiliários. Não tanto em rentabilidade mais em aspectos como crescimento do número de investidores, do numero de fundos e do património de fundos que já existiam, além da chegada e consolidação de novos administradores e gestores.

Enfim, o mercado de FIII mostrou maturidade mesmo em um ano difícil como o de 2018 (quando atravessamos greve de cominhoneiros e uma imprevisível eleição presidencial.

Viemos aqui falar sobre 2019. O que motiva esse mini relato sobre 2018 é o fato de alguns desses avanços podem ser considerados como estruturais. Fundos maiores, com mais ativos e mais contistas, significa mais diversificação e liquidez. Novos administradores gestores trazem mais profissionalização e concorrência ao mercado. 2019 começa com essa boa herança do ultimo ano.

Passado recente edificante, futuro optimista pela expectativa de retomada da economia e inicio de um novo governo, aparentemente, mais alinhado ao liberalismo econômico. Esse é o cenário base para 2019 considerado aqui. se as coisas se desenrolarem assim, com retomada dos empregos, crescimento do PIB, investimentos estrangeiros etc., devemos observar melhoras em praticamente todos os principais segmentos do mercado de FIII.

Nos FIII de renda é provável que segmentos cujos contratos atrelam o aluguel a um percentual do faturamento do inquilino sejam os primeiros a melhorar. Estamos falando praticamente de shopping centers, mas os setores de hotelaria e hospitais também funcionam com esse tipo de contrato. Estes últimos setores são menos representativos no mundo dos FIII, mas podem fazer parte de uma carteira bem diversificada.
Fundos que investem em escritórios não devem se beneficiar imediatamente porque os alugueis só são reajustados quando os contratos chegam em período de revisionais ou renovação. Vale a pena conferir os relatórios gerenciais para saber se seu fundo terá um bom número de contratos passando por essas janelas em 2019.

Galpões logísticos também podem demorar um pouco para mostrar melhoras, pois ainda há muitos imóveis vagos. Mas o setor é promissor, principalmente por conta do crescimento do comercio electrónico. Os galpões industriais também se beneficiariam, gradativamente, de uma melhora no PIB.

Há um outro fator que pode ajudar fundos de escritórios e de galpões a redução de imóveis vazios. a maioria dos fundos está com parte dos seus imóveis vazios. Se esses imóveis forem logo ocupados as despesas do fundo caem e as receitas sobem. Isso não depende de prazos, depende de aquecimento da economia e habilidade de gestor em negociar bons contratos.

Fundos de papel, aqueles que investem majoritariamente em CRI, permanecem interessantes. como CRI são produtos de renda fixa, a melhora da economia não faz com que rendam mais nem menos, porém, com a taxa selic baixa (menos de 10% ao ano), mais e melhores CRI chegarão ao mercado, aumentando as opções de investimento dos gestores desses FIII. Além disso, as LIG (letra imobiliaria garantida) vão começar a ganhar espaço e podem se tornar mais uma alternativa atraente para os fundos de papel. 
Preço importa! As perspectivas são boas, mas é importante evitar pagar caro pelos FII negociados. Às vezes o otimismo de investidores eleva demais as cotações. Por isso os fundos, os chamados FOF, podem ser uma alternativa interessante.

Publicado por: Fundos imobiliários: otimismo e atenção em 2019 - InfoMoney
Veja mais em: https://www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7853938/fundos-imobiliarios-otimismo-e-atencao-em-2019

ALUGUEL - Deveres E Custos Do Locatário E Locador

Se você já locou um imóvel, seja como locador ou locatário, já deve ter tido algumas dúvidas em relação à quais custos são destinados a quem e quais direitos cada uma das partes tem. Despesas ordinárias e ordinárias. Fundo de reserva é de quem? Confuso, não é mesmo?
Por este motivo é essencial que exista um contrato de aluguel que seja claro e simples, a fim de resguardar ao locador e ao locatário todos os direitos e deveres conforme a lei do inquilinato.
Fique calmo, irei esclarecer de forma simples este tema. Primeiro vamos falar sobre as obrigações do locatário (inquilino), que são:
1- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação
2 – Cuidar do imóvel como se fosse seu
3 – Devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu, salvo gastos com o tempo
4 – Se houver algum dano de responsabilidade do locador, avisa-lo sobre a reparação imediatamente
5 – Caso exista alguma reparação proveniente do mal uso, reparar por sua conta
6 – Só fazer reformas, internas ou externas, com o consentimento do locador.
7 – Entregar ao proprietário qualquer cobrança, seja de encargos condominiais ou qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, mesmo que no nome do inquilino.
8 – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
9 – permitir a vistoria do imóvel pelo locador conforme combinação prévia de data e hora.
10 – Respeitar a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
11- pagar o prêmio do seguro de fiança;
12- pagar as despesas ordinárias de condomínio.
O Que São Despesas Ordinárias?
As despesas ordinárias são as necessárias para o manutenção e administração do condomínio. São elas:
salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Quais São As Obrigações Do LOCADOR?
1 – Entregar o imóvel ao inquilino em boas condições;
2 – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
3 – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
4 – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
5 – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
6 – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
7- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
8 – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
9 – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
10 – pagar as despesas extraordináriasde condomínio.
O Que São Despesas Extraordinárias?
As despesas extraordinárias são as que não são para manutenção do condomínio em si, ou seja, não se refiram aos gastos rotineiros.
São denominadas despesas Extraordinárias:
obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
constituição de fundo de reserva.É importante que esses pontos sejam esclarecidos a fim de evitar desentendimentos em relação a lei. Falando de uma forma geral, o que for ordinário se refere à manutenção atual do imóvel e o que for extraordinário é um bem que se manterá por um tempo a frente.

Um novo ciclo está começando no mercado imobiliário. E quem investir em imóveis pode lucrar com a alta de preços e aluguéis

Por: Fernando Pivetti, Jornalista formado pela Universidade de São Paulo (USP). Foi repórter setorista de Banco Central no Poder 360, em Brasília, redator no site EXAME e colaborou com o blog de investimentos Arena do Pavini. 
Vindo de anos de crises, em que sobraram imóveis na prateleira para alugar e vender, o setor imobiliário se recupera e espera bons tempos com a retomada dos lançamentos e vendas.

Quando decidi que queria estudar parte da minha graduação em jornalismo fora do Brasil, uma das certezas que tinha era a de que eu iria morar com pessoas de vários outros países. Foi então que encontrei o italiano Bruno, a húngara Susana e a alemã Luísa para dividir um apartamento comigo no centro de Málaga, na Espanha.

Juntos encontramos um imóvel super bem localizado, com quartos individuais e dois banheiros. A 

pessoa que administrava os aluguéis era Emmanuelle, uma francesa que passou a viver no sul da Espanha e nutria uma admiração sem igual porinvestimentos no mercado imobiliário.

Na nossa primeira reunião para acertar os valores, dividir os quartos e pegar as chaves do lugar, passei horas contando para a Emmanuelle o pouco que conhecia do mercado de imóveis no Brasil. Ela queria saber tudo sobre o segmento, dos financiamentos até os contratos de aluguel.

Provavelmente os olhos da francesa caçadora de imóveis iriam brilhar se eles vissem as expectativas que os analistas têm para o mercado imobiliário brasileiro em 2019. Depois de anos em recessão, com incorporadoras tentando queimar estoques e proprietários segurando os preços dos aluguéis, o mercado entra no próximo ano com a primeira marcha engatada, pronto para subir a ladeira.

Segundo dados do mais recente relatório de expectativas do núcleo de Real Estate da Poli-USP, tanto o investidor do mercado residencial como do comercial terão oportunidades no próximo ano.

No primeiro caso, a expectativa é que o ciclo de “queima de estoque” dos antigos empreendimentos fique para trás e que o lançamento de novas unidades venha acompanhado da alta de preços.

O Real Estate projeta uma aceleração desses valores acima da inflação, pressionados tanto pela expectativa de retomada da economia como pela equação 'demanda x oferta' mais favorável para as companhias.

Esse cenário é bom para quem já tem imóveis e está esperando o mercado melhorar para vender. Também vale para quem está pensando em comprar de olho na valorização - só que quem esperar muito já vai levar um produto mais caro para casa.

Já no mercado comercial o foco deve ser nos reajustes dos aluguéis. Se concretizada a agenda reformista e liberal do novo governo federal, a tendência é de que as empresas retomem seus investimentos, incluindo o de pessoal, o que viria acompanhado de uma ampliação de seus espaços. Com isso, haveria um impulso da demanda, levando os preços de aluguel para cima e aumentando seu retorno.

Conversei com alguns especialistas em mercado imobiliário para detalhar o que você deve esperar do setor no ano que vem e quais as oportunidades de investimento.

Mercado residencial: de olho nas novas torres

O segmento residencial mergulhou de cabeça na crise econômica nos últimos anos e está iniciando neste momento um novo ciclo. O Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp, diz que 2018 deve fechar com um número de lançamentos acima do acumulado de 2017, puxado sobretudo pelo último trimestre, com o pós-eleição e a queda do nervosismo típico das mudanças de governo.

É o fim de uma fase muito ruim para os imóveis residenciais, que teve um boom dos lançamentos seguido por um período de crise econômica, fato que abriu caminho para um verdadeiro mar de projetos sem comprador. Tudo isso derrubou os preços dos imóveis e elevou os estoques das construtoras, um pesadelo para incorporadoras e investidores.

Também foi nessa época que muita gente se deu mal comprando imóveis na planta para revender após a finalização da obra. Quem fazia isso antes de 2015, costumava ter no fim da obra um imóvel que poderia vender por um preço maior, o que rendia mais do que a maioria das aplicações financeiras.

O problema é que depois desse ano, o mercado esfriou e os imóveis deixaram de se valorizar. Quem estava apertado teve até que vender por menos e perdeu dinheiro. Já quem queria comprar e não tinha pressa nenhuma para vender até se deu bem nos últimos anos e conseguiu boas barganhas.

Só que esse jogo todo vai mudar com o novo ciclo que chega. O estoque de imóveis está equilibrado e a demanda está em alta. O crédito ainda está barato e a tendência é, portanto, de alta de preços.

A mais recente pesquisa da Secovi-SP (sindicato que representa o setor de habitação) sobre a comercialização de imóveis na capital paulista, divulgada em outubro, comprova que o setor vive uma retomada. No acumulado do ano até aquele mês foram vendidas 20.882 unidades, o maior valor desde o início da crise econômica.

E como será 2019?

Com ainda mais oportunidades. Na visão de Fincatti, o número de lançamentos deve subir acima da média dos últimos 10 anos. Para se ter uma ideia, a cidade de São Paulo teve 30 mil unidades por ano lançadas na última década, em 2019 o diretor da Embraesp projeta 33 mil - crescimento de 10%.

Lançamentos são bons, significam mais opções e barganhas e, no meio de um bolo maior de unidades, você tem mais chance de achar a sua. Como o ciclo ainda está no começo, quem procura imóveis para comprar ainda pode lucrar com a alta de preços que virá nos próximos anos.

Para te ajudar a encontrar boas oportunidades, Fincatti traz algumas dicas na hora de avaliar o investimento em um imóvel. São elas:

verificar o preço unitário por metro quadrado de área útil;

conferir se quantas vagas de garagem o imóvel possui (os que têm mais trazem retorno maior);

observar a localização, fazendo a famosa pesquisa de campo no mercado de locação ao redor da cidade.

E o aluguel?

No caso de quem pensa em comprar para alugar, o que importa mesmo é a taxa de rentabilidade. Essa taxa nada mais é do que a relação entre o valor de aluguel e valor de venda do imóvel - quanto maior a taxa, mais lucrativo é o seu investimento em comparação com outras aplicações.

Nos últimos anos esse percentual sofreu com quedas consecutivas, mas a expectativa para os próximos é de um movimento de recuperação crescente. De acordo com dados da FipeZap, desde o início deste ano a rentabilidade do aluguel vem apresentando ligeiro aumento, com o retorno médio anualizado de 4,4% em outubro, e essa tendência deve se manter nos próximos meses.

Mercado comercial: hora de comprar e alugar

O mercado de aluguel de escritórios e salas comerciais (sobretudo aquelas localizadas em regiões nobres e mais valorizadas) foi um dos que mais sofreu na crise. É justamente aí que você deve encontrar as melhores oportunidades de investimento em 2019.

Isso porque a recuperação da economia brasileira, se concretizada, deve impulsionar a expansão das empresas e de seus quadro de funcionários. A tese, no entanto, ainda não é consenso no setor, que ainda tem um estoque alto e depende da força da demanda para se reerguer.

Entre os otimistas está João da Rocha Lima Júnior, representante do Núcleo Real Estate. Ele explica que entre o lançamento de um edifício comercial e a entrega efetiva das salas, existe um período de cerca de 5 anos. Observando o mercado paulistano, por exemplo, ele disse que atualmente existem poucos projetos de lançamentos de novas torres, o que deixa pouca margem de expansão da oferta nos próximos anos.

Com a oferta restrita, e se o governo de Bolsonaro de fato conseguir aprovar reformas e deslanchar a economia, o mercado imobiliário pode sentir uma pressão acima da média dos preços de aluguéis e dos rendimentos dos proprietários. A expectativa dele é de uma recuperação dos valores mais branda em 2019, ganhando impulso em 2020 e 2021 e chegando a um pico em 2022-2023.

Mas vale lembrar que essa expansão de preços está condicionada aos resultados do novo governo. O investidor que compra salas comerciais deve saber que assume uma dose extra de risco caso o capital político da equipe Bolsonaro não consiga aprovar reformas e tocar pautas importantes para a economia.

Já para Reinaldo Fincatti, o segmento ainda segue muito afetado pela crise, e somente mudanças profundas na economia do Brasil podem reverter esse quadro a favor de quem investe em escritórios comerciais.

Dados da Fipezap sobre locações comerciais mostram que, nos últimos cinco anos, o retorno de investimento em 12 meses dos proprietários de espaços comerciais ficou bem abaixo do CDI. Apesar de uma aproximação dessas taxas nos últimos anos, ainda há uma grande diferença.

Retorno de investimento Comercial

Mas se você de fato acredita na retomada da economia brasileira, o Reinaldo te aconselha a procurar empreendimentos que estão sendo lançados atualmente e que vão ser entregues em dois ou três anos. Pensando na questão do tipo de mercado que mais cresce no país e nas possibilidades, ele indica locais voltados para o setor de comércio e serviços, como lojas em shoppings e aquelas localizadas no térreo de edifícios.

Vai ter dinheiro pra comprar?

Acompanhando a tendência de crescimento dos lançamentos de nova unidades, dos preços de compra e venda e do valor do aluguel, o crédito imobiliário está em expansão e deve caminhar para uma retomada mais forte em 2019.

O presidente da Abecip (associação que representa o segmento de crédito imobiliário), Gilberto Duarte, me disse que o protagonista dessa alta foram os bancos privados. Eles mudaram sua postura de "desprezo" ao crédito imobiliário e vieram para a briga com a Caixa Econômica com juros mais baixos.

Na avaliação do Gilberto, o apetite dos bancos também será crucial para o desempenho do setor em 2019, já que evidencia um interesse do mercado nos novos projetos imobiliários. Ele também espera um novo recorde nas concessões do Minha Casa Minha Vida em 2018.

E por falar em novos projetos, o Gilberto destacou duas mudanças no segmento de crédito que devem ser a base do crescimento no próximo ano. São elas: a aprovação na nova lei dos distratos - sancionada em 27 de Desembro pelo presidente MIchel Temer - e a regulamentação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), além também da entrada dos bancos privados no crédito associativo. O presidente Michel Temer sancionou nesta quinta-feira (27) a lei dos distratos.

A mudança na legislação dos destratos era uma grande demanda do mercado para que as instituições de crédito pudesse ter mais confiança no crédito e praticar taxas menores. O distrato é um contrato com novas condições sobre o financiamento e que anula os efeitos do acordo inicialmente firmado entre a incorporadora e o cliente.

Duarte conta que, na crise, o cliente podia sair do financiamento a um custo baixo, comprometendo a saúde financeira da empresa e muitas vezes a entrega dos imóveis para aqueles que seguiam no projeto.

Na prática, a incorporadora precisava colocar esse custo no preço ou teria sérios problemas financeiros (o que aconteceu, de fato, com muitas delas). Com a nova lei, a tendência é que esse movimento seja atenuado, impactando nos investimentos e nos preços praticados pelo setor.

Ações das incorporadoras

Vale lembrar também que a nova lei do distrato e a própria recuperação do setor imobiliário pode ser uma grande oportunidade para quem investe nas ações das incorporadoras. A lei foi aprovada nesta quinta-feira pelo presidente Michel Temer.

Com o mercado mais aquecido e competitivo, Duate acredita que a tendência para 2019 é de que esses papéis tenham uma performance acima da média dos últimos anos, sobretudo se as reformas fiscais forem de fato aprovadas pelo novo governo.

Quem também deve performar acima de média são as novatas LIG’s. Em pouco tempo no mercado brasileiro, elas já movimentam milhões de Reais, e à medida que essa alternativa cresce, outra velha conhecida dos brasileiros vai perdendo espaço quando o assunto é atender ao crédito imobiliário: a poupança.

Tal qual a poupança, a LIG é segura para o investidor e existe há centenas de anos em outros países - e nunca apresentou um caso de default, lembra Duarte. Isso é interessante porque, para os bancos e incorporadoras, a LIG melhora o ambiente de mercado, sem afugentar aquele investidor que foge de qualquer risco. Quer saber tudo sobre essa tal de LIG (Letra Imobiliária Garantida)? Então aproveita e confere a matéria especial sobre o tema feita pelo Vinícius Pinheiro.

Setor Imobiliário Acredita Na Retomada Da Economia E Se Prepara Para Aquecimento Nas Vendas

Os empresários do mercado imobiliário estão percebendo um aquecimento nas vendas.

O consumidor, que reprimiu a demanda por imóveis nos últimos anos, começa novamente a pesquisa com intenção de compra no curto e médio prazo, motivado por expectativas positivas para o futuro da economia brasileira.

Construtoras e incorporadoras já trabalham com a estimativa de retomada do crescimento econômico que refletirá positivamente no setor.

Com as novas políticas de governo funcionando no ponto de vista econômico, ainda mais do que medidas, funciona bem a ideia de recomeço. “No setor da construção civil é perceptível a sensação de reaquecimento próximo.

O ano de 2018 foi de muita expectativa para o mercado imobiliário. Após um período de recessão, devido às crises política e econômica, que atingiram o ápice em 2016, representantes do mercado apostaram em 12 meses de recuperação e de lançamentos de tendências para os empreendimentos.

Em 2017, houve uma sutil melhora na atividade imobiliária. O setor cresceu 9,4%, segundo a Câmara Brasileira de Construção. Para 2018, a projeção foi um pouco mais otimista, de ao menos 10%. Mas o ano atingiu as expectativas do setor? E o que esperar para 2019? O Estado conversou com representantes de várias áreas para responder às questões.

Foram consultados Alexandre Frankel, CEO da Vitacon; Andrea Bellinazzi, diretora de Inteligência de Mercado da Tegra Incorporadora; Basílio Jafet, vice-presidente de Relações Institucionais do Sindicato da Habitação (Secovi-SP); David Bastos, arquiteto fundador da DB Arquitetos; João da Rocha Lima Jr., professor e coordenador do núcleo de Real Estate da USP; José Romeu Ferraz Neto, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (SindusCon-SP); Lisandro Piloni, arquiteto fundador da Piloni Arquitetura & Interiores; Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor de marketing da Sobloco; Reinaldo Fincatti, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp); Ricardo Pajero, gerente comercial da MAC Construtora e Incorporadora; e Roberta Banqueri, arquiteta fundadora da Roberta Banqueri Arquitetura.
O que esperar do mercado imobiliário em 2019
Serviços e áreas comuns

Com a alta dos compactos, de pouca área privada, as construtoras apostam nas áreas comuns, com espaços de coworking e coliving, lavanderias coletivas e até compartilhamentos de veículos. As empresas ainda devem oferecer serviços como personal trainer e diarista.
Locações

O aluguel deve se consolidar, com preços atrativos. Segundo a pesquisa mensal do Secovi-SP de locação residencial na capital, no último ano o preço médio do aluguel teve variação negativa (- 0,01%).
Nova lei de zoneamento

Em 2019, quando haverá a revisão da lei de zoneamento, a perspectiva é que alguns pontos da legislação sejam repensados. Segundo o prefeito Bruno Covas afirmou em encontro com o Secovi-SP em julho de 2018, serão incorporadas propostas para incentivar o retrofit e as edificações sustentáveis.
Lei do distrato

Lei aprovada em Dezembro pela Câmara prevê que o consumidor pague 50% do valor já pago pelo imóvel como multa à construtora caso desista da compra. Até então, era cerca de 20%.

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Hamilton Biscalquini Junior - Consultor de investimentos Imobiliarios

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