Fundos imobiliários: otimismo e atenção em 2019

Dólar de hoje, 25/01/2019 - R$ 3,77.

Passado recente edificante, futuro optimista pela expectativa de retomada da economia e início de um novo governo, aparentemente, mais alinhado ao liberalismo econômico. Esse é o cenário base para 2019 nos fundos imobiliários.

2018 foi um bom ano para os fundos imobiliários. Não tanto em rentabilidade mais em aspectos como crescimento do número de investidores, do numero de fundos e do património de fundos que já existiam, além da chegada e consolidação de novos administradores e gestores.

Enfim, o mercado de FIII mostrou maturidade mesmo em um ano difícil como o de 2018 (quando atravessamos greve de cominhoneiros e uma imprevisível eleição presidencial.

Viemos aqui falar sobre 2019. O que motiva esse mini relato sobre 2018 é o fato de alguns desses avanços podem ser considerados como estruturais. Fundos maiores, com mais ativos e mais contistas, significa mais diversificação e liquidez. Novos administradores gestores trazem mais profissionalização e concorrência ao mercado. 2019 começa com essa boa herança do ultimo ano.

Passado recente edificante, futuro optimista pela expectativa de retomada da economia e inicio de um novo governo, aparentemente, mais alinhado ao liberalismo econômico. Esse é o cenário base para 2019 considerado aqui. se as coisas se desenrolarem assim, com retomada dos empregos, crescimento do PIB, investimentos estrangeiros etc., devemos observar melhoras em praticamente todos os principais segmentos do mercado de FIII.

Nos FIII de renda é provável que segmentos cujos contratos atrelam o aluguel a um percentual do faturamento do inquilino sejam os primeiros a melhorar. Estamos falando praticamente de shopping centers, mas os setores de hotelaria e hospitais também funcionam com esse tipo de contrato. Estes últimos setores são menos representativos no mundo dos FIII, mas podem fazer parte de uma carteira bem diversificada.
Fundos que investem em escritórios não devem se beneficiar imediatamente porque os alugueis só são reajustados quando os contratos chegam em período de revisionais ou renovação. Vale a pena conferir os relatórios gerenciais para saber se seu fundo terá um bom número de contratos passando por essas janelas em 2019.

Galpões logísticos também podem demorar um pouco para mostrar melhoras, pois ainda há muitos imóveis vagos. Mas o setor é promissor, principalmente por conta do crescimento do comercio electrónico. Os galpões industriais também se beneficiariam, gradativamente, de uma melhora no PIB.

Há um outro fator que pode ajudar fundos de escritórios e de galpões a redução de imóveis vazios. a maioria dos fundos está com parte dos seus imóveis vazios. Se esses imóveis forem logo ocupados as despesas do fundo caem e as receitas sobem. Isso não depende de prazos, depende de aquecimento da economia e habilidade de gestor em negociar bons contratos.

Fundos de papel, aqueles que investem majoritariamente em CRI, permanecem interessantes. como CRI são produtos de renda fixa, a melhora da economia não faz com que rendam mais nem menos, porém, com a taxa selic baixa (menos de 10% ao ano), mais e melhores CRI chegarão ao mercado, aumentando as opções de investimento dos gestores desses FIII. Além disso, as LIG (letra imobiliaria garantida) vão começar a ganhar espaço e podem se tornar mais uma alternativa atraente para os fundos de papel. 
Preço importa! As perspectivas são boas, mas é importante evitar pagar caro pelos FII negociados. Às vezes o otimismo de investidores eleva demais as cotações. Por isso os fundos, os chamados FOF, podem ser uma alternativa interessante.

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